Липецк, ул. Студёновская, д. 5
Липецк, пр. Победы, д. 65А
Липецк, ул. Свиридова, д. 8
| ПН-ПТ | с 9:00 до 18:00 |
| СБ | с 10:00 до 14:00 |
| ВС | выходной |
Вопрос о сохранении ипотечного жилья в банкротстве является одним из самых сложных и чувствительных. Здесь нельзя опираться на бытовую логику или общие советы, потому что правовой режим обычного единственного жилья и единственного жилья, находящегося в ипотеке, различается.
По абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ иммунитет единственного жилья не распространяется на помещение, которое является предметом ипотеки и на которое по закону может быть обращено взыскание. А по п. 3 ст. 213.25 Федерального закона № 127-ФЗ из конкурсной массы исключается только то имущество, на которое взыскание не может быть обращено по гражданскому процессуальному законодательству.
По общему правилу ипотечное жилье находится в зоне риска, даже если оно является для должника и его семьи единственным пригодным для постоянного проживания жильем. Это связано с тем, что еще при оформлении ипотеки заключается договор залога, и именно этот залог дает банку специальную защиту на случай нарушения обязательств.
Поэтому базовое правило в банкротстве такое: единственное жилье без ипотеки обычно защищено, а единственное жилье в ипотеке по общему правилу такой защиты не имеет.
Совет в стиле «сначала выйдите из созаемщичества, а потом подавайте на банкротство, и квартиру никто не тронет» юридически слишком опасен. Во-первых, не в каждой ситуации это вообще возможно с точки зрения банка и условий кредитного договора. Во-вторых, сама по себе смена состава заемщиков не означает автоматического исчезновения ипотечного риска в банкротстве. В-третьих, любые действия с обязательствами и правами по ипотеке перед банкротством нужно отдельно оценивать с точки зрения добросовестности и правовых последствий.
Именно поэтому вопрос с ипотекой нельзя решать шаблонно. Здесь всегда нужен анализ конкретного кредитного договора, статуса должника, состава заемщиков, просрочки и реального механизма дальнейших платежей.
С 8 сентября 2024 года в законе появился специальный механизм сохранения единственного ипотечного жилья в банкротстве. Он закреплен в ст. 213.10-1 Закона № 127-ФЗ и позволяет заключить отдельное мировое соглашение между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения.
По п. 2 и 3 ст. 213.10-1 Закона № 127-ФЗ такое соглашение утверждается арбитражным судом, а согласие иных кредиторов, кроме ипотечного кредитора, для его заключения по общему правилу не требуется. По подп. 1 п. 4 ст. 213.10-1 Закона № 127-ФЗ после утверждения такого соглашения на жилое помещение и земельный участок под ним не обращается взыскание в ходе процедур банкротства, и эти объекты не включаются в имущество, подлежащее реализации.
Это означает, что сегодня вопрос об ипотечном жилье в банкротстве нельзя сводить к старой формуле «ипотеку сохранить невозможно». В ряде случаев единственное ипотечное жилье реально можно сохранить, если есть возможность выстроить отдельное мировое соглашение с банком и обеспечить понятный источник дальнейшего исполнения обязательства.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ по делам о банкротстве граждан от 18.06.2025 отдельно отмечено, что такое соглашение должно содержать условие об источнике погашения задолженности, в том числе с участием третьего лица, которое готово исполнять кредитное обязательство.
Даже в этой ситуации закон изменился. С 3 апреля 2026 года действует специальный порядок распределения выручки от продажи единственного ипотечного жилья должника и его семьи. После вычета расходов на сохранение предмета залога и торги из оставшейся суммы 80% направляют залоговому кредитору, 10% могут пойти на требования кредиторов первой и второй очереди при недостаточности иного имущества, а еще 10%, но не более суммы первоначального взноса и выплат по ипотеке, получает должник. Остаток после этого также распределяется по правилам закона.
То есть даже при продаже ипотечного жилья правовой режим таких денег сегодня уже не такой, как раньше, и его тоже нужно оценивать отдельно.
Именно в таких ситуациях нельзя действовать по шаблону. Старые советы, которые еще недавно могли звучать на рынке, сейчас уже не отражают всего объема действующего регулирования.
Разберем ваш кредитный договор, статус заемщиков, наличие просрочки, состав семьи и другие долги. Объясним, есть ли основания обсуждать сохранение ипотечного жилья и какой правовой путь выглядит наиболее безопасным.
Ипотечное жилье в банкротстве действительно находится в более сложном положении, чем обычное единственное жилье. Но сегодня вопрос уже нельзя решать по старой схеме «ипотеку точно заберут» или «достаточно просто выйти из созаемщиков». Правильный ответ зависит от условий ипотеки, состава заемщиков, статуса жилья, наличия просрочки и возможности использовать специальные механизмы, которые прямо предусмотрены законом.
Если вам нужна консультация по вопросу банкротства и сохранения ипотечного жилья, позвоните по телефону 8 (4742) 90-73-27 или приезжайте в офис лично. У компании «БЕЛИКОВ» 3 офиса в Липецке, консультация бесплатная. Посмотреть адреса офисов.
По общему правилу ипотечное жилье находится в зоне риска, даже если оно является единственным пригодным для проживания жильем семьи. Это связано с тем, что иммунитет единственного жилья не распространяется на помещение, являющееся предметом ипотеки, если на него по закону может быть обращено взыскание.
Потому что по абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ защита единственного жилья не распространяется на недвижимость, находящуюся в ипотеке. А по п. 3 ст. 213.25 Федерального закона № 127-ФЗ из конкурсной массы исключается только то имущество, на которое взыскание не может быть обращено по гражданскому процессуальному законодательству.
С 8 сентября 2024 года в законе появился специальный механизм сохранения единственного ипотечного жилья. Он закреплен в ст. 213.10-1 Федерального закона № 127-ФЗ и позволяет заключить отдельное мировое соглашение между гражданином и ипотечным кредитором по жилому помещению, находящемуся в залоге.
По общему правилу нет. По п. 2 и 3 ст. 213.10-1 Федерального закона № 127-ФЗ отдельное мировое соглашение утверждается арбитражным судом, и согласие иных кредиторов, кроме ипотечного кредитора, обычно не требуется.
Это означает, что в ряде случаев единственное ипотечное жилье действительно можно сохранить, если удается договориться с банком и обеспечить понятный источник дальнейшего исполнения обязательства. После утверждения такого соглашения на жилье и участок под ним не обращается взыскание в ходе процедур банкротства, и эти объекты не включаются в имущество, подлежащее реализации.
Потому что такой совет юридически слишком упрощенный и может быть опасным. Не в каждой ситуации это возможно с точки зрения банка и условий кредитного договора, а сама по себе смена состава заемщиков не означает автоматического исчезновения ипотечного риска. Любые действия по ипотеке перед банкротством нужно отдельно оценивать с точки зрения добросовестности и правовых последствий.
С 3 апреля 2026 года действует специальный порядок распределения выручки от продажи единственного ипотечного жилья. После вычета необходимых расходов 80% направляют залоговому кредитору, 10% могут пойти на требования кредиторов первой и второй очереди при недостаточности иного имущества, а еще 10%, но не более суммы первоначального взноса и выплат по ипотеке, получает должник.
