Липецк, ул. Студёновская, д. 5
Липецк, пр. Победы, д. 65А
Липецк, ул. Свиридова, д. 8
| ПН-ПТ | с 9:00 до 18:00 |
| СБ | с 10:00 до 14:00 |
| ВС | выходной |
Если человек живет в муниципальной квартире по договору социального найма и планирует банкротство, главный вопрос обычно звучит так: сохранится ли жилье после процедуры?
В большинстве случаев муниципальная квартира не включается в конкурсную массу и не продается на торгах, потому что она не принадлежит гражданину на праве собственности. Гражданин и члены его семьи пользуются таким жильем на основании договора социального найма, а собственником остается государство, муниципалитет или другой публичный собственник.
Но это не означает, что тему жилья можно не анализировать. В банкротстве важно проверить не только муниципальную квартиру, но и другое имущество: квартиры, доли, дома, земельные участки, автомобили, счета, сделки и долги по коммунальным платежам.
По ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилое помещение передается гражданину во владение и пользование для проживания. Это не то же самое, что право собственности. Поэтому муниципальная квартира не продается в банкротстве как имущество должника.
Муниципальная квартира: это жилое помещение, которое не принадлежит гражданину на праве собственности, а предоставлено ему для проживания по договору социального найма.
Гражданин в такой ситуации является нанимателем. Он может проживать в квартире, пользоваться ею вместе с членами семьи, оплачивать жилищно-коммунальные услуги и соблюдать условия договора социального найма.
Но он не может распоряжаться муниципальной квартирой как собственник:
Именно поэтому при банкротстве такая квартира не рассматривается как имущество, которое можно реализовать на торгах.
Нет, сама муниципальная квартира обычно не входит в конкурсную массу должника, потому что не является его собственностью.
По ст. 213.25 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в конкурсную массу включается имущество гражданина, которое принадлежит ему на дату признания банкротом, а также имущество, выявленное или приобретенное позже.
Если квартира находится в социальном найме, у гражданина есть право пользования жилым помещением, но нет права собственности на сам объект. Значит, финансовый управляющий не может выставить такую квартиру на торги как имущество должника.
При этом в процедуре могут проверяться другие имущественные права, доходы, счета, сделки и имущество, которое действительно принадлежит гражданину.
Само по себе банкротство не является основанием для выселения из муниципальной квартиры. Если гражданин проживает по договору социального найма, выполняет обязанности нанимателя и не нарушает жилищное законодательство, процедура банкротства не означает автоматическую потерю жилья.
Но есть важный нюанс. Риски могут быть связаны не с самим банкротством, а с нарушением условий социального найма.
Например, вопросы могут возникнуть, если:
Такие вопросы регулируются жилищным законодательством, а не только законом о банкротстве. Поэтому при наличии долгов по муниципальной квартире нужно отдельно оценивать риск по договору социального найма.
Если гражданин живет в муниципальной квартире и другого жилья у него нет, в процедуре банкротства обычно нечего реализовывать именно в части этой квартиры: она не принадлежит гражданину.
Здесь важно не путать две разные ситуации:
Если квартира в собственности и она является единственным пригодным для проживания жильем, вопрос защиты обычно рассматривается через ст. 446 ГПК РФ и исполнительский иммунитет.
Если квартира муниципальная, она не продается не потому, что применяется обычное правило о продаже или сохранении собственности, а потому что гражданин не является ее собственником.
Проще говоря: муниципальную квартиру не реализуют в банкротстве как имущество должника, потому что это не его имущество.
Сложнее ситуация, когда человек живет в муниципальной квартире, но при этом у него есть другая квартира, доля, дом или иная недвижимость в собственности.
В таком случае недвижимость, которая принадлежит гражданину на праве собственности, может попасть в конкурсную массу. Суд и финансовый управляющий будут оценивать, можно ли обратить взыскание на это имущество.
Если у должника есть право пользования муниципальной квартирой и одновременно есть отдельная квартира в собственности, owned-жилье может оказаться под риском реализации, потому что у гражданина есть другое место проживания по социальному найму.
Поэтому при наличии муниципальной квартиры и второго жилья нужно заранее проверить:
В таких ситуациях нельзя ограничиваться общей фразой «единственное жилье сохраняется». Нужно смотреть все документы и реальную жилищную ситуацию.
Часто у должника нет отдельной квартиры целиком, но есть доля в недвижимости: например, доля в квартире родителей, бывшего супруга, наследственном жилье или другом объекте.
Такая доля может иметь значение в банкротстве. Если доля принадлежит гражданину на праве собственности, финансовый управляющий может проверить, входит ли она в конкурсную массу и можно ли обратить на нее взыскание.
При этом оцениваются разные обстоятельства:
Доли в недвижимости требуют отдельной оценки. Иногда они имеют низкую ликвидность, но это не означает, что их можно не указывать в процедуре.
Если у гражданина есть долги по коммунальным платежам, их нужно учитывать отдельно. Это могут быть долги за муниципальную квартиру, за другое жилье в собственности или за прежние периоды проживания.
Долги по ЖКХ могут быть включены в банкротство, если они возникли до возбуждения дела и относятся к требованиям кредиторов, которые подлежат рассмотрению в процедуре.
Но текущие платежи после возбуждения дела нужно оплачивать отдельно. Банкротство не означает, что после начала процедуры можно не платить за жилье и коммунальные услуги.
Если речь идет о муниципальной квартире, длительная неоплата может создать не только долговую проблему, но и жилищный риск по договору социального найма.
По жилищному законодательству расторжение договора социального найма по требованию наймодателя возможно в судебном порядке, в том числе при невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев.
Это не значит, что человека автоматически выселяют сразу после появления задолженности. Вопрос решается через суд, с учетом обстоятельств, причин неоплаты, состава семьи, поведения нанимателя и других факторов.
Но игнорировать долги по муниципальной квартире нельзя. Если есть задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг, нужно заранее обсудить:
Банкротство может помочь разобраться с долговой нагрузкой, но не должно превращаться в повод перестать оплачивать текущие жилищные платежи.
Если муниципальная квартира была приватизирована, ситуация меняется. После приватизации квартира становится собственностью гражданина или нескольких собственников.
Тогда она уже оценивается в банкротстве как имущество, принадлежащее гражданину. Если это единственное пригодное для проживания жилье и оно не находится в ипотеке, обычно применяется защита единственного жилья.
Но если у гражданина есть другая недвижимость, доли, ипотека или спорные обстоятельства, вопрос нужно оценивать отдельно.
Поэтому важно понять статус квартиры на дату банкротства:
От этих деталей зависит, как жилье будет оцениваться в процедуре.
Вопрос приватизации перед банкротством нужно оценивать очень осторожно.
Если гражданин приватизирует квартиру перед процедурой, у него появляется право собственности на жилье. В дальнейшем это имущество будет оцениваться в деле о банкротстве уже как собственность гражданина.
Если квартира после приватизации будет единственным пригодным для проживания жильем и не будет находиться в ипотеке, может применяться защита единственного жилья. Но если есть другое жилье, доли, спорные сделки или кредиторы заявляют возражения, ситуация может стать сложнее.
Перед приватизацией нужно проверить:
Не стоит приватизировать жилье перед банкротством только по совету знакомых или из страха. Сначала нужно понять последствия.
Если у гражданина есть муниципальная квартира и планируется банкротство, нужно собрать документы по жилью и долгам.
Обычно проверяются:
После такой проверки можно понять, есть ли риски для жилья и какие долги будут учитываться в банкротстве.
При муниципальном жилье люди часто делают неверные выводы из-за путаницы между правом собственности и правом пользования.
Частые ошибки:
Такие ошибки могут создать лишние риски. Поэтому перед банкротством нужно честно показать юристу всю жилищную ситуацию, даже если кажется, что какое-то имущество «неважное».
Муниципальная квартира по договору социального найма обычно не продается в банкротстве, потому что не принадлежит гражданину на праве собственности.
Но если у должника есть другая квартира, доля, дом или иное жилье в собственности, это имущество нужно проверять отдельно. Наличие муниципальной квартиры может повлиять на оценку того, является ли другое жилье единственным пригодным для проживания.
Также важно учитывать долги по ЖКХ. Банкротство может повлиять на старую задолженность, но текущие платежи нужно оплачивать, а длительная неоплата муниципального жилья может создать жилищные риски по договору социального найма.
Разберем вашу жилищную ситуацию, проверим договор социального найма, долги по ЖКХ, другую недвижимость, доли и возможные риски для процедуры банкротства.
Юристы компании «БЕЛИКОВ» помогают гражданам заранее оценить, что будет с муниципальной квартирой, другим жильем, долями, долгами по ЖКХ и правом социального найма при банкротстве.
Если вам нужна консультация по вопросу банкротства и муниципального жилья, позвоните по телефону +7 (474) 239-01-29 или приезжайте в один из офисов компании в Липецке:
Также вы можете написать нам на почту belikovlaw-48@mail.ru.
